Da un’esegesi della sentenza n. 20251 del 7 ottobre 2016 pronunciata dalla Suprema Corte, si evince un’estensione alla contrattazione preliminare di princìpi già affermati nel campo del contratto definitivo. Stando alla lettera del provvedimento, infatti, incorre in responsabilità contrattuale il promittente venditore di un immobile ,il quale, violando l’impegno assunto con la stipula di un contratto preliminare, venda l’immobile a un soggetto diverso dal promissario acquirente. Il soggetto terzo che acquista l’immobile, a sua volta, incorre in responsabilità di natura extracontrattuale nei confronti del promissario acquirente non solo se risulta coinvolto in un’azione dolosa finalizzata a frodare il promissario acquirente ma anche se sia semplicemente consapevole della stipula di un precedente contratto preliminare e presti la sua collaborazione al promittente venditore nella violazione del diritto del promissario acquirente a rendersi titolare del diritto di proprietà sull’immobile oggetto del contratto preliminare da lui in precedenza stipulato. La sentenza si è rilevata rivoluzionaria in quanto, come noto, se Tizio vende un immobile prima a Caio e poi a Sempronio, acquirente dell’immobile diviene il soggetto che per primo pubblicizzi il suo titolo d’acquisto nei registri immobiliari. Se dunque Tizio si vede superato da Sempronio, più veloce a realizzare la trascrizione del suo acquisto, sorge il problema della responsabilità del doppio venditore verso il primo acquirente e della eventuale responsabilità verso costui anche del secondo acquirente. La suddetta sentenza si è rivelata rivoluzionaria in quanto dissidente nei confronti di una giurisprudenza pacifica, nata con la Sentenza n.4669 del 1977 della Cassazione, secondo la quale il comune autore della trascrizione era punito a norma delle regole di responsabilità extracontrattuale nei confronti del primo acquirente. Per quanto concerne la posizione del secondo acquirente che trascrive per primo, in passato si riteneva che questi non avesse alcuna responsabilità, in quanto effettuava la trascrizione nell’esercizio di un suo diritto, non essendo rilevante la sua buona o mala fede. Questa tesi è stata abbandonata in seguito alla Sentenza n.4090 del 1988 della Cassazione sulla base dell’idea secondo la quale incorre in responsabilità extracontrattuale il secondo acquirente che, colposamente o dolosamente, viola il diritto di proprietà del primo acquirente e gli provoca quindi un danno ingiusto. Ebbene, in seguito alla rivoluzionaria sentenza dell’ottobre 2016, questi princìpi possono essere pari passo applicati al caso del promittente venditore che, in dispregio dell’obbligo assunto mediante sottoscrizione di un contratto preliminare, venda ad un terzo l’immobile promesso in vendita al promissario acquirente.
